Renov habitat 74

Quelles sont les limites de la donation d'un bien en nue-propriété ?

Le démembrement peut être mis en place par le propriétaire d’un bien immobilier dès son vivant, afin de faire profiter immédiatement de la nue-propriété à ses futurs héritiers, c’est-à-dire sans attendre la succession. Il s’agit alors d’une forme de donation entre vifs.

Ainsi, ces derniers deviennent propriétaires des murs avant même cette échéance, sans qu’ils soient toutefois autorisés à occuper l’immeuble ou à le faire louer. Le donateur continue à jouir de ces droits en passant du statut de plein propriétaire à celui d’usufruitier. Si ce montage est particulièrement intéressant aussi bien sur le plan patrimonial que fiscal, qu’en est-il des limites ?

Donation en nue-propriété uniquement aux héritiers réservataires

La nue-propriété est seulement transmise aux héritiers réservataires et non à d’autres individus, puisque le patrimoine concerné par la donation fait partie de la réserve héréditaire. Ces héritiers sont les descendants directs de premier ordre. Si le couple n’a pas eu d’enfant, le conjoint survivant peut recevoir le bien en donation.

Irrévocabilité de la donation

Une fois que la nue-propriété a été donnée, elle ne peut plus être reprise par l’usufruitier : l’acte est en effet irrévocable, c’est pourquoi il doit être mûrement réfléchi avant toute prise de décision. L’usufruitier n’aura plus droit de décider de la revente du bien par exemple et ce, jusqu’à son décès, puisqu’il n’en détient plus les murs. Une telle décision doit alors être validée de part et d’autre. Rappelons que le décès de l’usufruitier signe l’octroi automatique de la pleine propriété aux donataires qui étaient jusqu’alors les nus-propriétaires.

L’importance de l’âge pour donner la nue-propriété : aussi une limite à considérer

Faire don de la nue-propriété n’est plus intéressante pour un senior de plus de 70 ans et ce, du point de vue fiscal. Les nus-propriétaires devront en effet s’acquitter de droits qui seront calculés sur la nue-propriété. Or, la valeur de cette dernière est élevée lorsque l’usufruitier est âgé. C’est pourquoi, il vaut mieux songer à démembrer le bien le plus tôt possible afin d’être peu taxé, voire pas du tout dans le cas où l’abattement de 100 000 euros par enfant gommerait totalement la valeur de l’assiette taxable de l’actif.

Ce qu’il faut savoir sur le démembrement

Ce sont les nus-propriétaires qui profitent des avantages d’un tel montage. Tout d’abord du point de vue fiscal, ils seront totalement exonérés de droits de succession au décès du donateur. Ce qui n’est pas le cas si le bien n’a fait l’objet ni d’un démembrement, ni d’une donation.

C’est également l’usufruitier qui supporte toutes les taxes et les impôts découlant de l’occupation ou de la mise en location de l’immobilier. Ceux-ci sont la taxe foncière, la taxe d’habitation, l’impôt foncier issu des loyers ainsi que l’impôt sur la fortune immobilière.

En ce qui concerne en particulier cet IFI, son règlement est en revanche pris en main par l’usufruitier et le nu-propriétaire dès lors qu’il s’agit d’un démembrement qui est monté au moment de la succession. La part de chacun est alors calculée sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.

Du point de vue patrimonial, il est plus avantageux pour les enfants de recevoir la nue-propriété en donation plutôt qu’après la succession, puisque la transmission se fait en deux temps dans ce second cas. C’est la loi qui définit en effet ces dispositions ; rappelons que des droits de succession s’appliquent également.

Le démembrement peut se faire sur des parts de société civile immobilière ou SCI, dans le cadre de la gestion d’un bien indivisible. Ce sont ces parts qui seront transmises, cédées, revendues et gérées par chacun de ses détenteurs.

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